Оценка квартиры для ипотеки

В первую очередь отчет необходим при оформлении ипотеки: без официального заключения, выданного экспертом, банк или не одобрит кредит, или ставка по нему будет существенно выше. 

Понадобиться документ может и в других случаях: например, при страховании недвижимости. Расскажем, как получить заключение об оценке.

И для банка важно знать, что в случае, если заемщик по какой-то причине не сможет вносить ежемесячные платежи, средств от продажи недвижимости хватит на погашение долга и покрытие прочих расходов. 

Оценка квартиры проводится для того, чтобы определить ее рыночную стоимость на момент обращения клиентом за кредитом на жилье.

Рыночная стоимость — это средняя по рынку цена недвижимости. Именно за нее квартиру реально реализовать в короткие сроки. Для банка это гарантия возврата своих средств. 

Рыночная цена зависит от ряда показателей:

• местоположения дома;

• года его постройки и типа материала, из которого он выполнен;

• технического состояния дома в целом;

• планировки и состояния квартиры;

• наличия лоджий или балконов, подсобных помещений;

• уровня развития инфраструктуры в локации;

• удобства транспортного сообщения;

• благоустройства придомовой территории.

Кроме того, на стоимость влияет общее состояние рынка: в период кризиса она обычно снижается. 

Есть несколько случаев, когда оценка объекта недвижимости обязательна:

• при подаче заявки на ипотеку;

• для рефинансирования уже имеющегося жилищного кредита;

• при оформлении страхового полиса на недвижимое имущество;

• для залога недвижимости под кредит;

• при решении наследственных вопросов.

Иногда оценка может потребоваться для определения стоимости при купле-продаже жилья в частном порядке. В этом случае документ гарантирует прозрачность и выгодность сделки: покупатель будет точно знать, что не переплачивает за недвижимость.

Для новостройки

При приобретении квартиры в новостройке для заказа оценки достаточно предоставить:

• акт приемки-передачи жилья с указанием точного почтового адреса нового дома;
• договор долевого участия;
• технический паспорт или экспликацию квартиры;
• паспорт заявителя.

Провести оценку можно только после ввода дома в эксплуатацию.

Для  вторички

При покупке жилья на вторичном рынке для обращения к оценщику необходимы:

• выписка из ЕГРН или другой документ о праве собственности. Например, договор купли-продажи или дарения;
• техпаспорт на недвижимость, оформленный БТИ;
• свидетельство о регистрации;
• документ, удостоверяющий личность заявителя.

Оценщик может дополнительно затребовать актуальные фотоснимки объекта недвижимости, которые будут приложены к отчету. 

Оценку необходимо сделать после того, как банк одобрил ипотеку на выбранную квартиру. Если речь идет о готовом жилье в новостройке или на вторичном рынке, процедура проводится сразу. Когда квартира приобретается в строящемся доме, предъявить документ в банк необходимо в течение полугода после подписания акта приема-передачи.  

После заключения договора на оценку квартиры специалист проводит ее осмотр. При этом по закону личное присутствие оценщика не обязательно: он может выполнить работу на основании актуальных фотографий и технического паспорта на недвижимость. Но кредитное учреждение может не принять подобный отчет, или проверять его в течение длительного времени.

Отчет об оценке - это документ, выполненный в бумажном или электронном виде. Электронная версия должна быть заверена цифровой подписью специалиста. 

В отчете содержатся:

• подробные сведения о квартире и доме;
• данные клиента и оценщика;
• анализ рынка и его общие показатели;
• сведения о рыночной стоимости, полученные в результате сравнения с другими аналогичными объектами недвижимости;
• дата проведения оценки.

К отчету обязательно прилагаются фотографии объекта недвижимости и правоустанавливающие документы.

Вся процедура длится 2—3 дня, но при необходимости за дополнительную плату можно получить отчет в течение суток.

Фиксированной стоимости услуг оценщиков нет: каждый специалист ее устанавливает индивидуально. В крупных компаниях она может быть выше, чем у специалистов, работающих в индивидуальном порядке. При этом качество услуги и у тех, и у других может быть одинаковым.

Стоимость услуги также зависит от:

• Типа недвижимости: оценка коммерческого помещения или земельного участка обойдется дороже;
• Метража квартиры или дома;
• Местоположения объекта. В столице и крупных городах стоимость выше, чем в небольших населенных пунктах. Также стоимость разнится для объектов недвижимости в центре города и расположенных далеко за его пределами;
• Срочности. Если оценку нужно провести быстро, то сумма может увеличиться на 2—3 тысячи рублей.

На данный момент стоимость оценки квартиры в Тюмени начинается от 1850 рублей, а в среднем по России она составляет около 3500 рублей. 

Главное заинтересованное лицо в получении справедливой оценки — покупатель жилья. Поэтому за оценку платит всегда он. Причем если банк по какой-либо причине откажет в выдаче кредита, расходы на услуги оценщика покупателю не компенсируются.

Единственный случай, когда расходы по оценке берет на себя банк, это когда дело доходит до суда с недобросовестным заемщиком. В этом случае именно финансовое учреждение становится заинтересованной стороной и оплачивает услуги оценщика. 

После получения отчета об оценке его необходимо предоставить в банк. Как правило, если документ был заказан в аккредитованных банком оценочных компаниях, отчет направляется в кредитное учреждение автоматически. Если же услуга была заказана у стороннего эксперта, предоставить документ необходимо в срок, указанный в договоре. В случае покупки квартиры в новостройке это 6 месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию. 

Если в указанный срок документ не поступит в банк, начислять пени права он не имеет. Но вот повысить процентную ставку по кредиту может. 

Большинство банков имеет список аккредитованных оценочных комиссий, которых рекомендуют потенциальным заемщикам. Это могут быть как компании, так и работающие в частном порядке эксперты. Удобнее, когда оценку квартиры проводит именно аккредитованный в банке специалист: результат его работы будет гарантированно принят кредитным учреждением без дополнительных проверок. При выборе специалиста из предоставленного банком списка стоит ориентироваться на стоимость работ и сроки их выполнения.  

При желании можно обратиться и к независимым оценщикам, предварительно убедившись в наличии у них профильного образования и разрешения осуществлять деятельность по оценке. Но стоит помнить, что банк вправе провести дополнительную проверку результата, или отказаться принимать отчет, составленный неаккредитованным специалистом.

Средний срок изготовления отчета — 2—3 дня. В отдельных случаях он может продлиться до недели. 

Сколько будет готовиться документ зависит от нескольких факторов:

1. Метража объекта недвижимости.
2. Объема информации, которая будет отражена в отчете.
3. Итоговой формы документа: бумажной или электронной.
4. Уровня занятости специалиста — оценщика. 

Если отчет необходим в короткий срок, можно заказать экспресс-оценку, доплатив за срочность. 

Готовый отчет предоставляется заказчику или направляется напрямую в банк, если оценщик имеет аккредитацию в конкретном финансовом учреждении. Кроме того, оценщик должен хранить копии документов у себя в течение трех лет с момента проведения оценки и предоставления отчета. 

Срок действия отчета об оценке — 6 месяцев.