11 критериев как правильно выбрать квартиру в новостройке и на вторичном рынке

Все мы рано или поздно сталкиваемся с вопросом: как правильно выбрать квартиру? Всем хочется как найти свое идеальное уютное гнездышко, так и удачно вложить средства в недвижимость, чтобы со временем стоимость жилья только увеличилась. Если вы хотите, чтобы покупка квартиры увенчалась успехом, необходимо очень тщательно изучить вопрос и «7 раз отмерить», поэтому мы подготовили советы, как выбрать квартиру для покупки. 

Для начала определимся по каким критериям выбирать квартиру, какие вопросы при выборе квартиры для покупки у нас возникают

Перед тем как выбирать квартиру, нужно как минимум определиться с районом (мы уже проводили обзор, какой район Тюмени выбрать для проживания).

Чем руководствоваться при оценке будущего района для проживания:

Транспортная доступность

Оцените сколько времени будет занимать дорога до работы (и других ваших «мест притяжения») и обратно на автомобиле, а также наличие удобных развязок и пробок на дорогах.

Если личного автомобиля нет, нужно проанализировать количество маршрутов общественного транспорта, как часто и до скольки они ходят. Например, если окажется, что вы работаете до 10 вечера и ни один автобус уже не отвезет вас домой, придется постоянно тратиться на такси, что очень невыгодно.

Инфраструктура

Оцените инфраструктуру района отталкиваясь от важных для вас критериев. Если у вас есть (или планируются) дети, конечно важным пунктом будет детский сад, школа рядом с домом, наличие хороших игровых зон, безопасность района.

Если у вас есть автомобиль, обратите внимание на количество парковочных мест (соотнесите их с количеством квартир в будущем доме). Оцените планировку внутреннего двора — если места будет не много, не превратиться ли все в сплошную парковку?

Посмотрите заранее, где можно будет прогуляться после работы вечером, какие магазины есть в непосредственной близости к вашему дому и до каких крупных ТЦ можно быстро добраться.

В общем, отталкивайтесь от своих потребностей при оценке инфраструктуры, а также изучайте информацию о том, как планируется застраиваться район в дальнейшем.

Экологичность

Это немаловажный фактор при выборе места для постоянного проживания. Почитайте информацию об экологии выбранного вами района, поищите есть ли какие-либо промышленные объекты/заводы неподалеку, мусорные полигоны, не проходят ли ж/д пути и т.д.

Перспективность

Всем хочется не просто купить жилье, но и выгодно вложить деньги. Конечно, сказать на 100% подорожает/подешевеет жилье в конкретном районе нельзя (если это не центр), но постарайтесь собрать максимум информации о том, как будет развиваться район в будущем и выгодно ли будет потом продать там квартиру.

Панельный дом

Панельные дома сегодня делаются из сэндвич-панелей с тепло- и звукоизолирующим материалом. Это уже давно не те хрущевки, ассоциации с которыми у нас возникают при выражении «панельный дом».

Плюсы:

• Быстрый срок строительства (от 6—8 месяцев) исключает перенос сроков сдачи объекта;
• Доступная стоимость.

Минусы:

• Панельные дома менее долговечны (~ 80 лет);
• Звукоизоляция оставляет желать лучшего;
• Практически все стены дома будут несущими, так что большие перепланировки в квартире запрещены.

Монолитный дом

Каркас монолитных домов изготавливается из железобетона, а для внешних стен используются кирпич, многослойные панели или бетон. Для возведения домов большой этажности обычно используют именно монолит, т.к. он легче кирпича.

Плюсы:

• Равномерная осадка дома значительно сокращает возможность появления трещин;
• Потолок и стены в монолитном доме имеют более ровную поверхность, т.к. отсутствуют стыки от плит перекрытия;
• Благодаря бесшовной технологии строительства монолитные дома обладают хорошей теплоизоляцией;
• В квартире в монолитном доме можно самому выбирать планировку, объединять помещения как в горизонтальной, так и в вертикальной плоскости;
• Долговечность (дом прослужит до 150 лет).

Минусы:

• Более долгий срок строительства (от года) и высокая цена, относительно панельных домов.

Кирпичный дом

Кирпичные дома считаются самыми престижными и качественными.

Плюсы:

• Высокая теплоемкость (тепло зимой и прохладно летом);
• Хорошая шумоизоляция;
• Долговечность.

Минусы:

• Долгий срок строительства (около 1,5 года);
• Высокая стоимость жилья.

Чтобы правильно выбрать квартиру, очень важно определиться с типом жилья: первичное или вторичное.

Квартира в новостройке

Очевидные плюсы приобретения жилья в новостройке:

• Квартира новая, до вас тут еще никто не проживал;
• Вы можете реализовать свою дизайнерскую задумку с чистого листа;
• Не нужно тратить время и деньги на устранение старого ремонта (если он вам не по вкусу);
• Квартира юридически «чистая», у нее еще не было владельцев;
• Свежий ремонт в подъезде, свежие коммуникации;
• Современные, более просторные планировки.

К минусам можно отнести следующее:

• Нет возможности выбрать конкретный интересующий вас район (новостройки есть не в каждом районе);
• Квартира будет черновая/чистовая и необходимы будут средства на ремонт и закупку мебели и техники. А пока длится ремонт, понадобятся деньги на съем жилья либо придется временно потеснить родственников/друзей;
• Не вы одни будете заняты ремонтом: первые несколько лет в новом доме шум будет доноситься из всех квартир;
• Обычно новостройки находятся в отдаленных районах с не очень развитой инфраструктурой. Если застройщик окажется недобросовестным, обещанных детского садика, игровой площадки и парка рядом могут так и не появиться.

Вторичное жилье

Плюсы:

• Возможность заселения в квартиру сразу после ее покупки, без необходимости делать ремонт и отделку;
• Возможность выбрать любой интересующий вас район;
• В отличие от новостройки, которую вы покупаете на стадии строительства, вторичное жилье можно осмотреть сразу, его достоинства и недостатки будут видны.

Минусы:

• Если у квартиры было много владельцев, могут всплыть различные неприятности, например неузаконенная перепланировка;
• Старые коммуникации, возможно соседство с насекомыми (муравьи, чешуйницы и т.д.);
• Старые планировки;
• Труднее совершить сделку, нежели с новой квартирой.

Данный критерий выбора квартиры для покупки мы подробнее рассматриваем в нашей статье «Что лучше,новостройка или вторичка».

Когда вы приобретаете квартиру в строящемся доме, у вас нет возможности осмотреть жилье перед покупкой, так как оно еще просто не готово. Осмотреть квартиру на предмет различных недочетов можно будет только при приемке. Так все же как выбрать квартиру в новостройке, если ее еще даже не существует?Акцентируйте свое внимание на следующих моментах:

Оцените надежность застройщика 

Первое о чем стоит задуматься, выбирая квартиру в новом доме — оценка надежности подрядчика. Мы уже подготовили подробный чек-лист проверки надежности застройщика, которым вы можете воспользоваться.

Проверьте документы 

• Действующее разрешение на строительство;
• Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (свидетельство собственности или договор аренды);
• Проектная декларация. Проверьте, указан ли официальный застройщик, количество и технические характеристики всех объектов, в т.ч. паркингов и социальной инфраструктуры, а также их сроки ввода в эксплуатацию;
• Тщательно изучите договор долевого участия: план квартиры, ее расположение на этаже, количество этажей в доме, площадь помещений, стены и перекрытия и т.д. Обязательно проверьте назначение помещения (оно должно быть жилым). 

Обычно основную часть документов можно найти в электронном виде на сайте застройщика. Чтобы ознакомиться с оригиналами нужно будет посетить офис продаж. Не постесняйтесь запросить нужные вам документы (это ваше право на основании Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве…» [ст. 3.1, ст. 19 214‑ФЗ]) 

Одним из главных преимуществ при покупке квартиры на вторичном рынке выступает возможность осмотра жилья. Соответственно, многие недочеты можно увидеть и проверить сразу. Однако при покупке вторички есть много рисков, которые касаются владельцев квартиры. Поэтому лучше воспользуйтесь услугами риелтора, т.к. есть много нюансов.

Как правильно выбрать вторичную квартиру?

Проверьте документы

• Оригинал паспорта владельца квартиры;
• Выписка из ЕГРН;
• Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство);
• Акт приема-передачи жилья (прилагается к договору купли-продажи);
• Выписка из домовой книги (никто не должен быть прописан в квартире на момент покупки);
• Заявление о государственной регистрации права;
• Кадастровый и технический паспорт объекта;
• Квитанция об оплате государственной пошлины;
• Нотариально заверенное согласие супруга на сделку, если квартира была куплена в браке;
• Свидетельство о смерти, если супруг скончался;
• Согласие органов опеки на сделку, если в числе собственников есть ребенок;
• Справка о том, что собственник не состоит на учёте в ПНД (Психоневрологический диспансер), то есть является дееспособным;
• Уведомление об отсутствии коммунальных задолженностей;
• Справка об отсутствии налоговых задолженностей;
• Справка о регистрации по форме 9.

Не подписывайте договор не видя оригиналы документов, а также с осторожностью относитесь к заключению сделки через посредника.

Проверьте, не было ли перепланировки

Сравните план квартиры с настоящим расположением комнат. Если есть сомнения, уточните, проводилась ли перепланировка и была ли она согласована.

Тщательно осмотрите квартиру

Подробнее мы расскажем дальше в пункте “Как правильно проверить состояние квартиры”.

Познакомьтесь с соседями

При покупке вторичного жилья у вас есть возможность познакомиться с соседями и оценить проживающий в доме/на этаже контингент. Не поленитесь позвонить в несколько квартир и спросить жильцов об обстановке в доме в целом.

Оцените состояние территории общего пользования

Не забудьте обратить внимание на состояние лифтов, подъезда, внутреннего двора, наличие парковочных мест.

Нижние этажи (до 4)

Как правило, люди неохотно выбирают квартиры на нижних этажах. Причинами этому служат: 

• Повышенный уровень шума с улицы (особенно если рядом детская площадка, дорога и т.д);
• Шум из подъезда — постоянно хлопающие двери, звуки лифта;.
• Просматриваемость квартир с улицы;
• В квартиру попадает меньше света;
• Часто на первом этаже нет балкона, лоджии. 

Однако, некоторым людям важна независимость от лифта и возможность быстро и легко спуститься вниз. Также квартиры на первых этажах обычно привлекают ценой, она бывает на 10—15% ниже остальных квартир.

Средние этажи (4—9)

Самые популярные этажи для покупки квартиры, т.к. здесь уже не мешает уличный шум, больше солнечного света и хороший вид из окна (конечно в зависимости от того, куда выходят окна). Если лифт выйдет из строя, то вполне не составит сильного труда подняться пешком.

Верхние (10 и выше)

Верхние этажи уже на так сильно пользуются спросом. Минусы могут заключаться в следующем: 

• Возможность протечки крыши;
• Более низкий уровень пожарной безопасности (долгая эвакуация);
• Трудный подъем в квартиру при поломке лифта (которая может быть и долговременной).

 Есть и свои достоинства в проживании на верхних этажах: 

• Красивый вид из окна;
• В квартире будет больше света;
• Отсутствие уличных шумов и более чистый воздух;
• Отсутствие соседей сверху, при покупке квартиры на последнем этаже. 

Обычно квартиры на последнем этаже немного дешевле. Но сейчас зачастую ситуация меняется, и застройщики часто делают на последнем этаже дорогие пентхаусы.

Следующее, на что нужно обратить внимание выбирая квартиру — это ее расположение внутри самого дома:

• Расположение относительно несущей стены: квартира с несущей стеной будет обладать большей звукоизоляцией;
• Относительно углов дома: в угловой квартире обычно более прохладно (однако тут все индивидуально, кто-то любит когда в квартире посвежее);
• Относительно стороны света: если вы хотите солнечную квартиру выбирайте ту, окна которой выходят на юг или восток (в крайнем случае запад). Если же наоборот, вы не хотите, чтоб квартира грелась летом, или просто не любите яркий свет, выбирайте серверную сторону;
• Расположение относительно лифта: лучше выбирайте квартиру подальше от него, чтобы не слышать постоянный грохот. Также будет разноситься меньше грязи вам под дверь в демисезон;
• Расположение относительно мусоропровода: тут все ясно, лучше держаться от него подальше.

На настоящий момент не существует единых нормативов по названиям видов отделки, поэтому всегда внимательно читайте проектную документацию — разные застройщики под одной отделкой могут иметь в виду разные вещи. 

Квартиры без отделки/с черновой отделкой конечно обойдуться вам дешевле, но придется потратить деньги и время на ремонт, что может выйти дороже самой выгоды при покупке. Однако если брать квартиру в предчистовой/чистовой отделке тоже можно прогадать, т.к. качество отделки может оставлять желать лучшего (в зависимости от застройщика) и придется все переделывать. Тут решать вам, какой вариант предпочтительнее.

Новостройки дают усадку первые 3 года, так что не стоит слишком вкладываться в ремонт, по началу можно сделать бюджетный вариант и подкопить денег на ремонт мечты.

Мы составили примерный перечень работ, которые входят в разные виды отделки:

Придерживайтесь следующих советов при выборе квартиры:

• Адекватно оценивайте количество необходимой площади для всех членов семьи. “В тесноте да не в обиде” продлится не долго, и если у каждого не будет своего личного уголка, то рано или поздно начнутся конфликты.
• Выбирая студию или европланировку (квартиры с кухней-гостиной) необходимо позаботиться о качественной и мощной вытяжной системе, т.к. запахи с кухонной зоны (не всегда приятные) будут распространятся по жилой зоне и въедаться в мебель.
• Выбирая квартиру избегайте комнат нестандартных форм (идеальная форма комнаты — квадрат или прямоугольник). Такие комнаты часто бывают нефункциональными,могут возникнуть проблемы с расстановкой мебели и пространство будет использоваться не полностью.
• Обычно самым нефункциональным местом выступает узкий и длинный коридор, его тяжело обустроить с пользой.Такую квартиру лучше не брать, чтобы не переплачивать деньги за неиспользуемое пространство.
• Обратите внимание на расположение окон: лучше всего, чтобы окна выходили не на одну сторону. Таким образом в квартиру будет попадать больше света и ее будет легче проветривать. Предпочтительнее всего выбирать южную или хотя-бы восточную, юго-восточную сторону, иначе в квартире будет темно большую часть дня.
• В идеальной планировке все комнаты должны быть изолированными, т.е. чтобы попасть в одну из комнат, вы не должны проходить через другую. Так не будет нарушаться приватность членов семьи.
• Выбирайте квартиру с минимальным количеством несущих стен, чтобы в дальнейшем у вас была возможность сделать перепланировку. О правилах перепланировки вы можете прочитать в нашей статье.
• Если вы хотите реализовать свою дизайнерскую задумку, то вам может подойти свободная планировка. В таком случае в квартире отсутствуют перегородки. Но будьте внимательны, в свободной планировке все равно есть свои ограничения.

Чтобы правильновыбрать квартиру для покупки не постесняйтесь проверять все, что васинтересует и задавать вопросы нынешнему владельцу. Вот небольшой чек-лист, чтонужно проверить в квартире:

• Напор воды в кранах (особенно на верхних этажах);
• Состояние сантехники и труб (нет ли протечек, ржавчины);
• Следы грибка или плесени;
• Отопление (не протекают ли трубы, достаточно ли греют батареи);
• Качество напольного покрытия;
• Ровные ли стены и потолок;
• Герметичность окон (намочите руку и проведите вдоль стыков, либо проверьтес помощью листа бумаги);
• Наличие насекомых (это касается старых домов: муравьи, чешуйницы, тараканыи прочие незваные гости. Иногда они живут в самом доме и из квартиры их невытравить);
• Остекление лоджии или утепление балкона;
• Состояние проводки;
• Исправна ли система газа (если она есть);
• Работает ли вытяжка (можно проверить листом бумаги);
• Соответствие квартиры плану; 
• Наличие счетчиков.

Если вы проверяете свежую квартиру отзастройщика, рекомендуем прочитать, какправильно принимать квартиру в новостройке.