Онлайн-офисТакси

Как инвестировать в квартиру в новостройке

  • 19 октября 2022

  • Время прочтения: 8 мин

  • Просмотры: 11

Анастасия Иванова

Анастасия Иванова

Специалист отдела продаж

Как сохранить и приумножить накопления в условиях финансовой нестабильности? Сейчас проценты по банковским вкладам едва перекрывают инфляцию, и такое вложение нельзя назвать доходным. Игры на бирже связаны со множеством рисков и требуют специальных знаний. Поэтому самым доступным и понятным инструментом для инвесторов остается недвижимость, а лучшая инвестиция — это квартира. 

Плюсы инвестиций в новостройки

Вложения в недвижимость себя оправдывают. Цены на квадратные метры постоянно растут. Так, только за последний год в Тюмени новостройки выросли в цене выросли в цене в среднем на 20 тысяч рублей за квадратный метр, квартиры на вторичном рынке — на 15 тысяч.

Увеличился и средний чек на аренду жилья. Если год назад квартира в качестве инвестиций в среднем приносила владельцу 21 тысячу рублей в месяц, то сейчас он может рассчитывать на 25 тысяч пассивного дохода.

Главные преимущества вложений в недвижимость:

  1. Получение пассивного дохода. Стоимость жилья постоянно растет, и даже если не предпринимать никаких действий, вложения будут не только себя окупать, но и приумножаться. Средняя доходность недвижимости составляет 15% в год. Для сравнения: ставки по банковским вкладам не превышают 8,5%.
  2. Минимальные риски. Даже если рост цен на жилье замедлится или остановится, квартира останется в распоряжении инвестора.
  3. Возможность выбрать удобный способ инвестирования. Можно приобрести готовую квартиру и сдавать в аренду, или купить строящееся жилье, и позже продать с прибылью.
  4. Стабильность и ликвидность. Спрос на жилье есть, причем как на покупку, так и на аренду.

К чему надо быть готовым при инвестировании

Перед тем, как решить, стоит ли покупать квартиру для инвестиций, важно знать о недостатках такого способа вложения. К ним относятся:

  • Высокий порог входа. Стоимость квартир в новостройках Тюмени сейчас начинается от 2,5 миллионов рублей, и это тот минимум, которым должен располагать инвестор;

  • Дополнительные расходы. К ним относятся оплата коммунальных платежей, налоги, ремонт;

  • Более низкая по сравнению с вложениями в облигации или паевые фонды доходность. Там она может достигать 15-20%, правда, и риск потерять все здесь очень высок, особенно для людей без специальных знаний. 

С чего начать?

Квартира как инвестиция в 2022 году — это хорошее решение. Но перед покупкой нужно провести анализ рынка, оценить финансовые возможности и возможные риски.

К рискам относятся:

  • Задержки строительства или приобретение долгостроя. Минимизировать этот риск можно при покупке недвижимости в сданном доме, или же ответственно выбирая застройщика. Проверить его надежность, а также статус строящегося объекта можно на портале Дом.РФ;

  • Неудачный выбор объекта недвижимости: удаленный район, место с плохой экологией, сложной транспортной доступностью. Правда, стоит оценивать и потенциал района: сегодняшняя окраина через несколько лет может стать комфортным микрорайоном с качественной инфраструктурой;

  • У арендодателей есть риск попасть на недобросовестных арендаторов. Свести его к минимуму можно, если воспользоваться услугами агентов по недвижимости и заключить официальный договор с арендатором.

Кроме того, есть форс-мажорные обстоятельства, связанные с экономической ситуацией в стране и мире. Повлиять на это невозможно, но и сбрасывать со счетов нельзя.

Стоит оценить собственное финансовое положение. Если есть вся сумма сразу — это идеально. Но и покупка квартиры в ипотеку как инвестиция — выгодный  вариант. Сейчас банки и застройщики предлагают субсидированные программы, и в итоге ежемесячный ипотечный платеж будет ниже, чем сумма, которую можно получить от сдачи квартиры в аренду.

Наконец, необходимо выбрать наиболее подходящий способ инвестирования.

С чего начать?

Способы инвестирования в квартиры

Есть два основных способа инвестирования в недвижимость: аренда и продажа, и им присущи особенности и разный уровень доходности.

Сдача квартиры в аренду

Сдача жилья в аренду — наиболее распространенный вариант получения прибыли. В 2022 году средняя арендная ставка в Тюмени составляет 25 тысяч рублей за месяц. За год прирост составил около 5 тысяч.

Еще большую выгоду можно получить, если сдавать квартиру посуточно. В среднем за сутки стоимость аренды составляет около полутора тысяч рублей. То есть за месяц выйдет порядка 45 тысяч. Но такой способ получения прибыли требует большой вовлеченности собственника в процесс: нужно постоянно искать новых постояльцев, убирать квартиру после смены жильцов. Да и риск в этом случае выше: когда жильцы часто меняются, они относятся к имуществу хозяев небрежно, что приводит к повышенной амортизации мебели и техники.

Плюсы аренды:

  • Возможность получать регулярный доход;

  • Квартира остается в собственности арендодателя.

Минусы:

  • Необходимость постоянно держать ситуацию под контролем;

  • Амортизация квартиры;

  • Высокая степень риска, связанная с недобросовестными арендаторами.

Окупаемость: Аренда — это долгосрочная инвестиция, и срок окупаемости может составить от 10 до 15 лет.

Перепродажа квартиры

Продажа квартиры позволит сразу окупить вложения и получить прибыль, причем с минимальным вовлечением инвестора. Но стоит учитывать, что если продать квартиру раньше, чем через три года после покупки, придется заплатить подоходный налог.

Какую квартиру купить для инвестиций? Есть несколько вариантов:

  1. Покупка жилья в строящемся доме на ранней стадии строительства. В 2019 году были приняты поправки к 214 ФЗ, которые по сути отменили долевое строительство и обязали вести продажи через эскроу-счета. Так стоит ли вкладываться в квартиру в новостройке? Да, хотя разница цен на стадии котлована и готового дома в большинстве случаев стала меньше, но она есть, и на некоторых перспективных объектах весьма существенная. За время строительства стоимость квадратного метра может увеличиться на 15-20%. Кроме того, добавляется и рыночный рост, который в последние годы составлял около 20%.
  2. Покупка жилья без ремонта на вторичном рынке, приведение его в порядок и последующая продажа. Размер прибыли может варьироваться от 15 до 50%, но такой способ требует дополнительных затрат, времени и сил.

Окупаемость: Покупка квартиры с целью дальнейшей перепродажи — это среднесрочная инвестиция. В зависимости от выбора объекта недвижимости она окупится за срок от года до пяти лет.

Раздел квартиры на несколько и продажа

Еще один вариант инвестиций — это покупка большой квартиры и деление ее на несколько маленьких. Важно учесть, что такой способ требует обязательного согласования в БТИ: любая перепланировка без официального оформления незаконна.

Кроме того, не каждую квартиру можно поделить на несколько: переносить «мокрые» зоны нельзя, поэтому поделить получится только квартиры с раздельными санузлами.

Можно сдавать квартиру покомнатно, это тоже увеличит прибыль. Например, средняя арендная ставка за трехкомнатную квартиру в Тюмени составляет около 26 тысяч рублей в месяц. Комнату можно сдавать за 10-12 тысяч. Таким образом, с трех арендаторов получится 30 —36 тысяч.

Перевод квартиры в нежилое помещение

Коммерческая недвижимость стоит дороже жилой, а спрос на нее стабильно высок, особенно в хорошо проходимых местах. Поэтому можно приобрести квартиру на первом этаже и перевести ее в нежилой фонд. Правда, с 2021 года закон обязывает получать согласия собственников других квартир, расположенных в этом доме. Кроме того, придется собирать большой пакет документов, а стоимость процедуры начинается от 250 тысяч рублей. Но и арендные ставки на такие помещения выше, чем на квартиры.

Какую квартиру лучше купить для инвестиций

Что важно при выборе квартиры для инвестиций? Чтобы вложенные средства окупились быстро, важно правильно подобрать объект недвижимости.

Основные параметры выбора — это местоположение дома, транспортная доступность, экологическая обстановка в локации, уровень обеспеченности инфраструктурой. Важно правильно оценивать потенциал района: если он активно развивается, параллельно с жильем ведется строительство инфраструктурных объектов и дорог, то спустя несколько лет цены на жилье здесь могут вырасти в разы. Подробно критерии описаны в нашей статье  «Как правильно выбрать квартиру».

Но есть и дополнительные нюансы, которые нужно учесть, перед тем, как выбрать квартиру для инвестиций:

  • Способ инвестирования. Если планируется сдача жилья в аренду, то лучше выбирать места рядом с деловым центром города, образовательными учреждениями, логистическими центрами, вокзалом;

  • При вложении в новостройку важны сроки сдачи дома и репутация застройщика;

  • Для объектов вторичного рынка — расположение дома, этаж, качество ремонта.

Какую квартиру лучше купить для инвестиций

Почему стоит вкладываться в квартиры в Тюмени

Местоположение — главный фактор при выборе объекта недвижимости. Для инвестиционных целей отлично подойдут квартиры в Тюмени.

Тюмень — крупный промышленный, научный и культурный центр. По уровню социально-экономического развития, качества жизни, благосостояния жителей он занимает верхние строчки рейтингов, опережая многие города-миллионники.

В город ежегодно приезжают учиться сотни молодых людей со всей страны, сюда переезжают жители северных регионов и специалисты нефтегазовой отрасли. Поэтому спрос на жилье здесь традиционно высок, что способствует росту цен на недвижимость. Только за первые 6 месяцев этого года они увеличились на 4% на вторичном рынке и на 7% — на первичном, что больше, чем в Москве.

Подробнее о городе вы можете почитать в нашей статье плюсы и минусы Тюмени.

Почему кризис — не причина откладывать инвестиции

В условиях финансовой нестабильности важно не только сохранить деньги, но и заставить их работать. И вложения в недвижимость — это выгодный и понятный для большинства вариант.

Начиная с 2020 года цены на квадратные метры растут огромными темпами, до 20% в год. Драйверами роста стали доступная ипотека с господдержкой, рост цен на строительные материалы, высокий спрос на квартиры. И предпосылок к изменению ситуации на рынке пока нет, а это значит, что жилье будет и дальше дорожать. 

Популярные статьи

Подписка оформлена!

Подписка успешно оформлена.

Подписка не оформлена!

Возможно, это следствие какой-то технической ошибки. Попробуйте оформить подписку позже.