Как купить квартиру в браке

Сейчас российским семьям созданы благоприятные для покупки недвижимости условия. Функционируют программы «Семейная ипотека», «Молодая семья», для оплаты можно задействовать средства маткапитала, существенно выросшие после индексации.

Но бывает так, что вместо радости от предстоящего новоселья в семье появляются раздоры, поскольку молодожены не могут определиться, на кого будет оформлена приобретаемая недвижимость. Ведь от разводов не застрахован никто, и страх остаться без жилья вполне оправдан. 

Расскажем, кто будет владельцем квартиры или дома при совместной покупке и каков порядок регистрации собственности лицами, находящимися в браке.

Есть три варианта оформления собственности:

1. Долевое. Каждый член семьи получает в недвижимости свою долю. Они могут быть равными, например, по 1/3 на каждого супруга и ребенка, или неравными. Во втором случае доли могут выделяться исходя из того, кто и сколько вложил в покупку. Обязательно выделение долей при покупке жилья с привлечением материнского капитала. Сделать это необходимо в срок до 6 месяцев после получения ключей от квартиры. 
2. Совместное, без долей: в документах в качестве собственников будут фигурировать оба супруга. При желании они могут выделить доли как себе, так и своим детям.
3. Зарегистрированное на одного из супругов. Квартира все равно считается совместным имуществом, при разводе оба имеют равные права на нее.

Важно помнить, что если один из супругов успел купить до брака жилье, оно является его личным имуществом. Также единственный собственник будет у подаренного или наследуемого объекта недвижимости.

При оформлении собственности на обоих супругов, их имена будут значиться в ЕГРН. Для процедуры потребуются:

• заявление с указанием собственников;
• паспорта супругов и свидетельство о браке, выданное до момента покупки жилья;
• документы на недвижимость, например, договор купли-продажи;
• оплата госпошлины от каждого из собственников.

С документами нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра.

При оформлении совместной собственности нотариальное согласие супругов не требуется. А вот если они решат переоформить ее в долевую, то им потребуется заключить письменное соглашение и заверить его у нотариуса. 

Поскольку купленная в браке квартира — это совместное имущество, то проще всего оформить недвижимость на одного из супругов. При этом второй супруг будет обладать такими же правами, и без его согласия, заверенного нотариально, квартиру нельзя будет продать, подарить или совершить с ней другие действия.

Процедура оформления квартиры на одного из супругов проста. Нужно:

• выбрать квартиру от компании — застройщика или на вторичном рынке;
• получить заверенное нотариально согласие супруга на приобретение жилья;
• заключить договор купли-продажи;
• при необходимости обратиться в банк для оформления ипотеки;
• провести расчеты;
• оплатить госпошлину;
• предоставить документы на регистрацию в Росреестр (сделать это можно через МФЦ);
• получить готовые документы: выписку из ЕГРН.

Но есть исключения, при которых недвижимое имущество, приобретенное в браке, остается в собственности только одного супруга:

1. При заключении брачного контракта, в котором прописаны особые условия пользования недвижимостью.
2. Если квартира была куплена на личные средства одного из супругов. Факт такой покупки придется доказать, например, выписками со счетов.
3. Если сделка с недвижимостью совершена через третьих лиц. Например, жилье приобретает отец супруги в ее пользу. Однако такой способ довольно рискованный, ведь фактически покупателем значится это третье лицо, и оно может в любой момент заявить свои права на объект и оспорить сделку.

Если вы имеете российское гражданство, у вас официально зарегистрированный доход, с которого регулярно выплачиваются налоги, то вы имеете право после приобретения квартиры оформить налоговый вычет.  

Его размер составляет 13% от общей суммы покупки, но не более двух миллионов рублей. Если жилье было приобретено в ипотеку, то дополнительно можно вернуть те же 13% с процентов по кредиту. Возврат рассчитывается с суммы в 3 миллиона.

Таким образом, предельная сумма возврата составит 260 тысяч рублей за квартиру и 390 тысяч рублей — за проценты по ипотеке. То есть в сумме в семейный бюджет можно вернуть 650 тысяч рублей.

Когда жилье приобретается в браке, то вернуть проценты могут оба супруга, вне зависимости от того, на кого оформлена недвижимость. При условии, что стоимость большинства квартир в России намного больше двух миллионов рублей, то оформлять налоговый вычет выгоднее вдвоем. Тогда и максимальная сумма будет удвоена.

Вычет положен только в том случае, когда квартира в браке была приобретена за собственные или ипотечные средства. Если для оплаты использовались различные субсидии, их не учитывают при определении возвращаемой налогоплательщику суммы. Также важно, чтобы продавец не являлся покупателю близким родственником.

Вычет с покупки квартиры можно получить двумя способами: через налоговую инспекцию или напрямую от работодателя.

1.  Для получения вычета через налоговую инспекцию необходимо предоставить заявление и декларацию по форме 3-НДФЛ. Также потребуется предоставить справку о доходах, документы о собственности на недвижимость, договор купли-продажи и выписки, подтверждающие факт оплаты жилья. Подать декларацию необходимо на следующий год после покупки недвижимости и оформления его в собственность. Выплаты будут поступать на реквизиты покупателя раз в год единым платежом, вплоть до момента погашения всей положенной суммы.
2. Через работодателя выплаты начнут поступать сразу после предоставления документов на право владения квартирой и платежных выписок. Средства будут начисляться ежемесячно: работодатель перестанет удерживать налоги с зарплаты до момента полной выплаты компенсации.   

Оформить налоговый вычет разрешено лишь единожды. Но если положенная сумма окажется меньше 260 тысяч рублей, то остаток можно получить при повторной покупке недвижимости.

Вычет с процентов по ипотеке также можно оформить в налоговой или по месту работы. Для этого к документам следует добавить копию кредитного договора и справку из банка об уплате процентов.

При наличии личного кабинета налогоплательщика на сайте ФНС оформить выплату можно в онлайн-режиме. Для этого потребуется только заполнить заявление и указать реквизиты для получения денег.

Важно учесть, что при этом остаток средств не переносится на будущие покупки. Так что если сумма процентов менее 3 миллионов рублей, вычет выгоднее оформлять только одному из супругов.

Приобретенная в браке недвижимость считается совместной собственностью, вне зависимости от того, на кого она оформлена. Распорядиться ею можно только с согласия второго супруга, заверенного у нотариуса. В противном случае сделка может быть оспорена в суде.

При долевой собственности своей частью жилья распорядиться реально, но при соблюдении таких условий: в первую очередь право на выкуп имеют владельцы других долей. И цена для них и сторонних покупателей должна быть одинаковой. 

Стать единоличным собственником купленной в браке квартиры можно по брачному договору, или если недвижимость была приобретена на средства одного из супругов. Например, на подаренные родственниками деньги или на вырученные от продажи добрачного имущества средства.