Как купить квартиру в новостройке от застройщика: порядок действий

Покупка жилья ― дорогостоящая сделка, чаще всего подразумевающая ипотеку на долгие годы. При планировании такой покупки возникают разумные опасения: “насколько юридически безопасной будет сделка”, “не исчезнет ли продавец с деньгами” и многие другие. Затраты на квартиру, ремонт и сопутствующие при сделке и так велики, стоит ли доплачивать за не дешевые услуги риэлторов для безопасности сделки или на этом можно сэкономить ― ответы на эти и другие вопросы читайте в статье.

Вопрос о гарантиях остро встает, когда речь идет о покупке квартиры в новостройке по ДДУ ― договору долевого строительства. Приобретаемая квартира на момент заключения сделки еще не существует из‒за чего могут возникнуть вопросы: «А будет здание достроено?», «Не превратится ли проинвестированный объект в долгострой?», «Не испарятся ли вложенные деньги в никуда?» и подобные.

С 1 июля 2018 года в Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» регулирующий договоры ДДУ, были внесены поправки:

• Между застройщиком и дольщиком появился посредник ― банк. Деньги, вносимые за квартиру замораживаются на эскроу‒счетах: застройщик не получит их пока не сдаст дом в эксплуатацию. 
• Сделки регистрируются в Росреестре: право собственности на еще не существующую квартиру закрепляется за покупателем, и застройщик не может дважды продать одну квартиру.
• За задержки в сдаче объекта застройщик должен будет выплатить компенсацию.
• Предусмотренный гарантийный срок на квартиру ― 5 лет.

Таким образом сделки по ДДУ стали безопаснее, чем раньше.

1. ДКП или договор купли‒продажи ― это история о том, как происходит покупка квартиры в готовой новостройке. Документ обяжет застройщика передать квартиру в собственность покупателя, а последний, в свою очередь, обязуется ее принять и уплатить оговоренную плату. Документ дублируется в трех‒четырех экземплярах: для покупателя, продавца, Росреестра, банка. 
2. Договор долевого участия ― жилье покупается в строящемся доме. Покупатель инвестирует средства в строительство жилого объекта, а застройщик по завершению строительства передает закрепленную в договоре квартиру покупателю. Подробнее о ДДУ можно прочитать здесь.

Какие плюсы покупки квартиры в новостройке можно выделить:

• не надо тщательно изучать историю квартиры ради выявления проведенных ранее сомнительных сделок, «затерявшихся» собственников или наследников, незаконных перепланировок;
• коммуникации и инженерные сети рассчитаны на использование современной техники и приборов;
• не нужен демонтаж старого ремонта;
• свежий ремонт в подъезде;
• отличное состояние общедомового имущества ― труб, лифтов, фасадов.

О том, как правильно купить новую квартиру в новостройке, рассказываем ниже.

1. Последовательность действий при покупке квартиры в ипотеку в новостройке начинается с оценки финансовых возможностей: 

• Первый взнос, как правило, должен составлять 15‒20% от стоимости жилья. Но бывают и исключения, например, в Меридиан есть возможность взять ипотеку с отсрочкой первоначального взноса (подробнее тут);
• Размер ежемесячного платежа должен составлять не более 50% процентов от официальной зарплаты и не более 40% общесемейного дохода ― рассчитать доступность ежемесячных платежи в зависимости от стоимости жилья и процента по ипотеке удобно с помощью ипотечного калькулятора;
• Стоит также заблаговременно учесть затраты на ремонт, мебель и технику.

 2. Не менее важно выбрать район, оценив:

• насколько удобно добираться до работы,
• инфраструктуру ― существующую и планируемую,
• транспортную доступность и наличие парковок,
• экологичность,
• перспективность.

 3. Правильная покупка квартиры в новостройке подразумевает разумный и обусловленный выбор планировки и метража ― именно эти параметры определят дальнейшее комфортное проживание в приобретаемом жилье.

 4. Что еще учесть при покупке квартиры в новостройке ― это репутацию и надежность застройщика. Важно проверить опыт, количество и сроки сданных объектов, аккредитацию от каких банков получил, доступность информации и другие нюансы, о которых более подробно рассказано здесь.

1. Первый этап в процессе покупки квартиры в новостройке в ипотеку отведен выбору банка. Заявки лучше подавать в несколько банков, так можно выбрать лучшее предложение.
2. Получив одобрение от банка можно переходить к выбору квартиры с необходимым метражом и подходящей планировкой у доказавшего свою надежность застройщика. 
3. Выбрав понравившуюся по всем параметрам квартиру стоит обратиться в банк для оформления ипотечного договора с банком. На этом этапе проводится оценка квартиры, если речь идет о готовой новостройке. Ипотечный договор стоит внимательно изучить, обратив особое внимание на сумму кредита, сроки, размер и дату ежемесячного платежа, штрафы за просрочку выплат.
4. Последний этап ― заключение ДКП для сданной новостройки или ДДУ для строящихся объектов.

При покупке квартиры в одном из ЖК от Меридиан на всех этапах сделки вас будет сопровождать индивидуальный ипотечный брокер, который почти все сделает за вас.

При оформлении ипотеки понадобятся следующие документы:

• Заполненная анкета банка;
• Паспорт и СНИЛС;
• Справка 2-НДФЛ;
• Трудовая книжка (заверенная копия);
• Копия трудового договора;
• Нотариально заверенное согласие на покупку квартиры от супруга или брачный договор,
• Свидетельство о смене фамилии,
• Другие документы по запросу сотрудников банка.

Если сделка совершения по договору ДДУ, то остается только ждать пока объект будет сдан. Порядок действий при покупке квартиры в сданном доме от застройщика следующий:

• Приемка квартиры ― проверка на соответствие указанного в договоре с реальным объектом: сверка этажа, количества комнат, вида отделки. По завершению приемки подписывается передаточный акт. Подробнее о приемке можно прочитать тут.
• Оформление права собственности. Для этого нужно оплатить пошлину и подготовить документы: ДДУ или ДКП, акт приема—передачи объекта, паспорта всех участников долевого строительства. С этими документами нужно обратиться в МФЦ или подать заявление на регистрацию прав собственности через Госуслуги, заполнить предложенное заявление и ждать уведомления от Росреестра.
• Регистрация в квартире. Оформляется через МФЦ, паспортный стол или Госуслуги.
• Ремонт ― воплощение дизайнерских решений на приобретенных квадратных метрах.

Помимо оплаты непосредственно квадратных метров сделки с недвижимостью предполагают дополнительные расходы:

• Регистрация в Росреестре;
• Комиссия банку за безналичную оплату;
• Нотариальные услуги;
• Налог на имущество физических лиц;
• Страхование квартиры;
• Страхование жизни и здоровья;
• Ремонтные работы.

1. Не спешите с покупкой. Посмотрите все варианты, проверьте застройщика, выбирайте лучшие условия.
2. Всё проверяйте: информацию от застройщика о расстояниях до объектов инфраструктуры, документацию, соответствие передаваемой квартиры параметрам, указанным в договоре.
3. Не гонитесь за низкой ценой ― выбирайте лучшие условия.