Эскроу-счет: что это и для чего он нужен

Недвижимость стоит дорого, и вероятность потерять крупную сумму, если застройщик окажется недобросовестным, очень велика. Чтобы защитить интересы дольщиков, c 1 июля 2019 года были приняты поправки к Федеральному закону № 214. В их числе — переход застройщиков на проектное финансирование работ и оформление сделок со строящимся жильем только с помощью эскроу-счетов.

Расскажем, в чем отличие и преимущество приобретения жилья с помощью эскроу.

Эскроу — это специальный счет в банке, предназначенный для сделок с дорогостоящим имуществом. Его главная функция — обезопасить обе стороны от мошенничества или недобросовестного выполнения условий договора.

Суть эскроу — в появлении между покупателями и продавцами дополнительного звена: банка. Он отвечает за финансовую безопасность сделки. Покупатель заключает с продавцом договор, но платит не ему напрямую, а зачисляет деньги на эскроу. При ипотеке перечисление финансов осуществляет кредитное учреждение. 

Депонируемая сумма замораживается до окончания строительства и сдачи объекта. Ранее снять деньги со счета не могут ни покупатель — депонент, ни застройщик — бенефициар. Исключение — расторжение договора из-за срыва сроков строительства или по иным причинам. В этом случае покупатель может вернуть средства.

Простыми словами — эскроу-счет — это виртуальный сейф, где находятся финансы до завершения сделки.

При покупке в новостройке квартиры по новым правилам вся процедура проходит в семь этапов.

1. Покупатель заключает с девелопером договор на участие в долевом строительстве.
2. Для покупки жилья в строящемся доме заключается трехсторонний договор, по которому застройщик обязуется предоставить квартиру, дольщик — оплатить ее, а банк гарантирует финансовую безопасность сделки.
3. Росреестр проводит регистрацию договора долевого участия.
4. На имя покупателя эскроу-счет открывает банк, при этом платит за услугу кредитного учреждения застройщик.
5. Дольщик производит внесение средств на эскроу-счет. Первоначальный взнос он должен оплатить из своих средств, а остальную сумму может заплатить при помощи ипотеки.
6. Деньги хранятся на счете до указанных в ДДУ дат сдачи дома и передачи квартиры покупателю. 
7. После этого производится окончательный расчет с продавцом-застройщиком и средства поступают на его счет. 

Если сроки были нарушены, покупатель вправе требовать расторжения договора и возврата денег.

Купить квартиру по ДДУ без применения счета эскроу можно только если строительство объекта началось до 1 июля 2019 года, степень готовности дома превышает 30%, и в нем продано не менее 10% от общего числа квартир. На сегодняшний день подобных проектов почти не осталось.

Открытие счета требует участия трех сторон: покупателя, продавца и представителя банка. Как правило, счет открывается в банке, осуществляющем финансирование строительства. Если же работы ведутся без займов на деньги девелопера, он предоставляет список рекомендованных кредитных учреждений.

Покупатель должен написать заявление и приложить к нему документы: удостоверение личности и зарегистрированный договор долевого участия. От представителя застройщика потребуется доверенность, дающая право подписания договора.

Стандартная стоимость открытия эскроу-счета варьируется в пределах 0,7—1% указанной в договоре суммы. Если недвижимость приобретается в строящемся доме, его открытие оплачивает продавец.

Пополняет счет покупатель, а при ипотеке необходимая сумма поступает переводом. После этого доступа к денежным средствам либо до момента выполнения условий договора, либо до его расторжения нет.

На счете финансы находятся до полного выполнения бенефициаром прописанных обязательств: ввода новостройки в эксплуатацию и передачи недвижимости покупателю. Деньги списываются с эскроу-счета и поступают на реквизиты застройщика только после предоставления в банк подтверждающих документов. Это могут быть подписанный акт приема жилья или выписка из ЕГРН о передаче прав собственности. Затем счет закрывается автоматически, никаких дополнительных действий выполнять не нужно.

Также счет закроется, если девелопер нарушил сроки или если стороны договорились о расторжении договора по иным причинам. После этого средства вернутся депоненту.

До выполнения продавцом обязательств деньги, находящиеся на счете, принадлежат депоненту. Но снимать их полностью или частично он не может. После завершения сделки и предъявления в кредитное учреждение документов о переходе права собственности финансы поступают на счет продавца.

Если же сделка не состоялась, например, из-за недостроя дома, покупатель имеет право на возврат средств. Если квартира была приобретена в ипотеку, то заемные деньги будут возвращены банку-кредитору, а покупателю вернется первоначальный взнос.

Важно, что банк, где открыт эскроу-счет, не может распоряжаться находящимися на нем деньгами: вкладывать их в ценные бумаги или выдавать в качестве кредита сторонним лицам. Поэтому в случае расторжения договора между дольщиком и продавцом средства на возврат будут в наличии, даже при финансовых затруднениях у кредитного учреждения.

Эскроу-счет — безопасный способ безналичной оплаты при покупке недвижимости. Но кроме него существуют и другие варианты для проведения расчетов. Это банковская ячейка и аккредитив. Объединяет их одно: во всех перечисленных способах банк становится посредником, гарантирующим сохранность средств и безопасность сделки.

Существует и немало различий.

1. При покупке жилья по договору долевого участия открытие эскроу-счета — это обязательное условие, прописанное в законе. Также он может потребоваться при некоторых других сделках, где одна сторона — частное лицо, а другая — юридическое.
2. Ячейка может потребоваться при совершении дорогостоящих покупок, в том числе готового жилья на вторичке за наличный расчет. Фактически это сейф, в котором содержатся наличные средства покупателя до момента проведения итоговых расчетов. Как правило, ячейка используется при сделках между физическими лицами.
3. Аккредитив, то есть обязательство банка перевести финансы на счет продавца после совершения сделки, это форма безналичного расчета. Преимущественно используется для взаиморасчетов между юридическими лицами, например, при реализации коммерческой недвижимости.
4. Закрыть аккредитив или забрать деньги из ячейки можно практически в любой момент. С эскроу-счета это реально сделать только в случае расторжения договора.
5. Средства, находящиеся на эскроу-счете, подлежат обязательному страхованию на сумму до 10 миллионов. Деньги на аккредитиве и в ячейке не страхуются, но это можно сделать добровольно.
6. В отличие от других способах расчетов на деньги на эскроу-счете нельзя наложить арест. 

Таким образом, новая схема продаж позволяет свести к минимуму риск потери денег при покупке жилья.