Как инвестировать в квартиру в новостройке

Как сохранить и приумножить накопления в условиях финансовой нестабильности? Сейчас проценты по банковским вкладам едва перекрывают инфляцию, и такое вложение нельзя назвать доходным. Игры на бирже связаны со множеством рисков и требуют специальных знаний. Поэтому самым доступным и понятным инструментом для инвесторов остается недвижимость, а лучшая инвестиция — это квартира. 

Вложения в недвижимость себя оправдывают. Цены на квадратные метры постоянно растут. Так, только за последний год в Тюмени новостройки выросли в цене выросли в цене в среднем на 20 тысяч рублей за квадратный метр, квартиры на вторичном рынке — на 15 тысяч.

Увеличился и средний чек на аренду жилья. Если год назад квартира в качестве инвестиций в среднем приносила владельцу 21 тысячу рублей в месяц, то сейчас он может рассчитывать на 25 тысяч пассивного дохода.

Главные преимущества вложений в недвижимость:

1. Получение пассивного дохода. Стоимость жилья постоянно растет, и даже если не предпринимать никаких действий, вложения будут не только себя окупать, но и приумножаться. Средняя доходность недвижимости составляет 15% в год. Для сравнения: ставки по банковским вкладам не превышают 8,5%.
2. Минимальные риски. Даже если рост цен на жилье замедлится или остановится, квартира останется в распоряжении инвестора.
3. Возможность выбрать удобный способ инвестирования. Можно приобрести готовую квартиру и сдавать в аренду, или купить строящееся жилье, и позже продать с прибылью.
4. Стабильность и ликвидность. Спрос на жилье есть, причем как на покупку, так и на аренду.

Перед тем, как решить, стоит ли покупать квартиру для инвестиций, важно знать о недостатках такого способа вложения. К ним относятся:

• Высокий порог входа. Стоимость квартир в новостройках Тюмени сейчас начинается от 2,5 миллионов рублей, и это тот минимум, которым должен располагать инвестор;

• Дополнительные расходы. К ним относятся оплата коммунальных платежей, налоги, ремонт;

• Более низкая по сравнению с вложениями в облигации или паевые фонды доходность. Там она может достигать 15-20%, правда, и риск потерять все здесь очень высок, особенно для людей без специальных знаний. 

К рискам относятся:

• Задержки строительства или приобретение долгостроя. Минимизировать этот риск можно при покупке недвижимости в сданном доме, или же ответственно выбирая застройщика. Проверить его надежность, а также статус строящегося объекта можно на портале Дом.РФ;

• Неудачный выбор объекта недвижимости: удаленный район, место с плохой экологией, сложной транспортной доступностью. Правда, стоит оценивать и потенциал района: сегодняшняя окраина через несколько лет может стать комфортным микрорайоном с качественной инфраструктурой;

• У арендодателей есть риск попасть на недобросовестных арендаторов. Свести его к минимуму можно, если воспользоваться услугами агентов по недвижимости и заключить официальный договор с арендатором.

Кроме того, есть форс-мажорные обстоятельства, связанные с экономической ситуацией в стране и мире. Повлиять на это невозможно, но и сбрасывать со счетов нельзя.

Стоит оценить собственное финансовое положение. Если есть вся сумма сразу — это идеально. Но и покупка квартиры в ипотеку как инвестиция — выгодный  вариант. Сейчас банки и застройщики предлагают субсидированные программы, и в итоге ежемесячный ипотечный платеж будет ниже, чем сумма, которую можно получить от сдачи квартиры в аренду.

Наконец, необходимо выбрать наиболее подходящий способ инвестирования.

Сдача квартиры в аренду

Сдача жилья в аренду — наиболее распространенный вариант получения прибыли. В 2022 году средняя арендная ставка в Тюмени составляет 25 тысяч рублей за месяц. За год прирост составил около 5 тысяч.

Еще большую выгоду можно получить, если сдавать квартиру посуточно. В среднем за сутки стоимость аренды составляет около полутора тысяч рублей. То есть за месяц выйдет порядка 45 тысяч. Но такой способ получения прибыли требует большой вовлеченности собственника в процесс: нужно постоянно искать новых постояльцев, убирать квартиру после смены жильцов. Да и риск в этом случае выше: когда жильцы часто меняются, они относятся к имуществу хозяев небрежно, что приводит к повышенной амортизации мебели и техники.

Плюсы аренды:

• Возможность получать регулярный доход;

• Квартира остается в собственности арендодателя.

Минусы:

• Необходимость постоянно держать ситуацию под контролем;

• Амортизация квартиры;

• Высокая степень риска, связанная с недобросовестными арендаторами.

Окупаемость: Аренда — это долгосрочная инвестиция, и срок окупаемости может составить от 10 до 15 лет.

Перепродажа квартиры

Продажа квартиры позволит сразу окупить вложения и получить прибыль, причем с минимальным вовлечением инвестора. Но стоит учитывать, что если продать квартиру раньше, чем через три года после покупки, придется заплатить подоходный налог.

Какую квартиру купить для инвестиций? Есть несколько вариантов:

1. Покупка жилья в строящемся доме на ранней стадии строительства. В 2019 году были приняты поправки к 214 ФЗ, которые по сути отменили долевое строительство и обязали вести продажи через эскроу-счета. Так стоит ли вкладываться в квартиру в новостройке? Да, хотя разница цен на стадии котлована и готового дома в большинстве случаев стала меньше, но она есть, и на некоторых перспективных объектах весьма существенная. За время строительства стоимость квадратного метра может увеличиться на 15-20%. Кроме того, добавляется и рыночный рост, который в последние годы составлял около 20%.
2. Покупка жилья без ремонта на вторичном рынке, приведение его в порядок и последующая продажа. Размер прибыли может варьироваться от 15 до 50%, но такой способ требует дополнительных затрат, времени и сил.

Окупаемость: Покупка квартиры с целью дальнейшей перепродажи — это среднесрочная инвестиция. В зависимости от выбора объекта недвижимости она окупится за срок от года до пяти лет.

Раздел квартиры на несколько и продажа

Еще один вариант инвестиций — это покупка большой квартиры и деление ее на несколько маленьких. Важно учесть, что такой способ требует обязательного согласования в БТИ: любая перепланировка без официального оформления незаконна.

Кроме того, не каждую квартиру можно поделить на несколько: переносить «мокрые» зоны нельзя, поэтому поделить получится только квартиры с раздельными санузлами.

Можно сдавать квартиру покомнатно, это тоже увеличит прибыль. Например, средняя арендная ставка за трехкомнатную квартиру в Тюмени составляет около 26 тысяч рублей в месяц. Комнату можно сдавать за 10-12 тысяч. Таким образом, с трех арендаторов получится 30 —36 тысяч.

Перевод квартиры в нежилое помещение

Коммерческая недвижимость стоит дороже жилой, а спрос на нее стабильно высок, особенно в хорошо проходимых местах. Поэтому можно приобрести квартиру на первом этаже и перевести ее в нежилой фонд. Правда, с 2021 года закон обязывает получать согласия собственников других квартир, расположенных в этом доме. Кроме того, придется собирать большой пакет документов, а стоимость процедуры начинается от 250 тысяч рублей. Но и арендные ставки на такие помещения выше, чем на квартиры.

Основные параметры выбора — это местоположение дома, транспортная доступность, экологическая обстановка в локации, уровень обеспеченности инфраструктурой. Важно правильно оценивать потенциал района: если он активно развивается, параллельно с жильем ведется строительство инфраструктурных объектов и дорог, то спустя несколько лет цены на жилье здесь могут вырасти в разы. Подробно критерии описаны в нашей статье  «Как правильно выбрать квартиру».

Но есть и дополнительные нюансы, которые нужно учесть, перед тем, как выбрать квартиру для инвестиций:

• Способ инвестирования. Если планируется сдача жилья в аренду, то лучше выбирать места рядом с деловым центром города, образовательными учреждениями, логистическими центрами, вокзалом;

• При вложении в новостройку важны сроки сдачи дома и репутация застройщика;

• Для объектов вторичного рынка — расположение дома, этаж, качество ремонта.

Местоположение — главный фактор при выборе объекта недвижимости. Для инвестиционных целей отлично подойдут квартиры в Тюмени.

Тюмень — крупный промышленный, научный и культурный центр. По уровню социально-экономического развития, качества жизни, благосостояния жителей он занимает верхние строчки рейтингов, опережая многие города-миллионники.

В город ежегодно приезжают учиться сотни молодых людей со всей страны, сюда переезжают жители северных регионов и специалисты нефтегазовой отрасли. Поэтому спрос на жилье здесь традиционно высок, что способствует росту цен на недвижимость. Только за первые 6 месяцев этого года они увеличились на 4% на вторичном рынке и на 7% — на первичном, что больше, чем в Москве.

Подробнее о городе вы можете почитать в нашей статье плюсы и минусы Тюмени.

В условиях финансовой нестабильности важно не только сохранить деньги, но и заставить их работать. И вложения в недвижимость — это выгодный и понятный для большинства вариант.

Начиная с 2020 года цены на квадратные метры растут огромными темпами, до 20% в год. Драйверами роста стали доступная ипотека с господдержкой, рост цен на строительные материалы, высокий спрос на квартиры. И предпосылок к изменению ситуации на рынке пока нет, а это значит, что жилье будет и дальше дорожать.