Договор долевого участия (ДДУ): суть, особенности

Покупка квартиры в новостройке на этапе строительства, по нашим наблюдениям, наиболее популярный способ приобретения жилья. И это неудивительно, ведь долевое строительство позволяет существенно сэкономить. Однако многие люди переживают, что такие вложения несут много рисков, потому что наслышаны об историях обманутых дольщиков. Сегодня эти страхи уже не актуальны благодаря введению эскроу-счетов. Но обо всем по порядку.

В этой статье мы разберем:

• Что такое ДДУ при покупке квартиры от застройщика;

• Преимущества и недостатки ДДУ;

• Насколько безопасна жилья покупка по ДДУ;

• Что должно быть прописано в ДДУ;

• На что обратить внимание в ДДУ в 2022;

• Как зарегистрировать ДДУ.

Аббревиатура ДДУ расшифровывается как договор долевого строительства. Суть такой формы договоренности состоит в том, что покупатель вкладывает средства в строительство многоэтажного жилого дома (становясь инвестором), а застройщик по окончанию строительства передает закрепленную договором квартиру в собственность дольщику.

ДДУ регулируется Федеральным законом №214 «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции».

Почему ДДУ сегодня — это безопасно

Ранее бывали прецеденты, когда застройщик оставлял дом недостроенным, не возвращая деньги. Сегодня собственники законодательно защищены от обмана. С 1 июля 2018 гoдa в силу вступили поправки, которые делают процесс покупки квартиры по ДДУ в разы безопаснее. Теперь между покупателем и застройщиком есть посредник — банк. При покупке квартиры средства поступают на специальный эскроу-счет, получить деньги с которого компания-застройщик сможет только после выполнения своих обязательств (т.е.сдачу готового дома в эксплуатацию).

Второй аргумент в пользу безопасности ДДУ — регистрация сделки в Росреестре. То есть еще не существующая квартира уже будет закреплена как ваша собственность. 

Благодаря эскроу-счетам и регистрации сделки застройщик не сможет перепродать квартиру или вывести деньги до окончания стройки.

• Более низкая стоимость жилья. Купить квартиру в строящемся доме дешевле, чем в готовом. На этапе котлована цена может быть ниже на 20-30%. 

• Безопасность сделки (описано выше).

• Гарантия неустойки за задержку сдачи объекта. Если дом будет сдан не вовремя, договор ДДУ дает право на компенсацию за неисполнение обязательств.

• Гарантийный срок на квартиру составляет до 5 лет. 

• Долгое ожидание готовности квартиры. Жилье можно будет получить только спустя несколько лет (но поэтому его стоимость ниже).

• Возможен сдвиг даты сдачи объекта. В таком случае застройщик должен обязательно предупредить о задержке не менее чем за 60 дней и выплатить неустойку.

ФИО и паспортные данные покупателя.

Основные характеристики многоквартирного дома (проектная декларация размещенная на сайте наш.дом.рф):

• Кадастровый номер земельного участка под застройку;
• Адрес объекта;
• Этажность;
• Срок сдачи дома в эксплуатацию;
• Материал наружных стен и перекрытий;
• Класс энергоэффективности и сейсмостойкости;

Информация о квартире, которая будет передана в собственность:

• Номер квартиры;
• Количество комнат и площадь квартиры;
• Высота потолков (не обязательно);
• Наличие балкона или лоджии (не обязательно);
• Тип отделки и ее особенности (материалы);
• План квартиры;
• Срок гарантии на жилье.

Срок передачи квартиры дольщику.

Стоимость квартиры, срок и порядок ее выплаты.

Эскроу-счет, название и реквизиты банка, куда нужно направить средства.

При покупке квартиры в новостройке по договору ДДУ нужно обратить внимание на:

• Надежность застройщика. Мы уже писали том, как проверить надежность застройщика, тут.

• Проектную декларацию и документацию. Убедитесь, что проект строительства согласован администрацией района, а застройщик имеет разрешение на строительство.

• Организацию, которая будет заниматься проведением коммуникаций и отвечать за них.

• Дату сдачи объекта в эксплуатацию: например, II квартал 2023 года.

• Формулу перерасчета стоимости жилья, если площадь квартиры окажется меньше или больше обещанной. 

• Подписанный ДДУ в 3 экземплярах (для застройщика, Росреестра и самого дольщика);

• Паспорта дольщиков;

• Согласие супруга на покупку квартиры в строящемся доме;

• Договор залога права требования (регистрация обременения прав дольщика в виде ипотеки);

• Проектная декларация и разрешение на строительство;

• План создаваемого объекта (квартиры);

• Квитанция об оплате госпошлины.

Госпошлина на регистрацию квартиры по ДДУ для физических лиц составляет 175 руб. Далее нужно передать все документы для регистрации ДДУ в отделение Росреестра или МФЦ. Срок регистрации — от 1 до 14 дней. Ознакомиться с более подробной инструкцией по оформлению квартиры в собственность можно тут.

Как проверить что ДДУ зарегистрирован в Росреестре

Для проверки регистрации ДДУ нужно зайти на сайт Росреестра, найти раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и сформировать запрос, введя номер государственной регистрации субъекта. В итоге база данных должна выдать адрес и кадастровый номер участка, где идет стройка.

Проверить регистрацию ДДУ можно в МФЦ. Для оформления запроса можно обратиться к любому сотруднику.

При покупке строящейся квартиры в ипотеку понадобится два договора: о долевом строительстве и кредитовании. Причем в ДДУ обязательно указывается, что квартира покупается с помощью заемных средств.

Порядок действий:

1. Подписать договор кредитования (ипотеки).
2. Внести первоначальный взнос (ПВ) на специальный открытый счет. Затем ПВ и предоставленная банком остальная сумма будут перечислены застройщику.
3. Получить подписанное платежное поручение.
4. Подписать договор долевого строительства. 
5. Зарегистрировать ДДУ в Росреестре (должен быть штамп о наличии ипотеки).
6. После регистрации договора деньги будут списаны с ипотечного счета. 

Подведем краткие итоги:

• Приобретение жилья в долевом участии позволит значительно снизить его стоимость;

• Такая покупка безопасна: права дольщиков защищены законом, а средства “замораживаются” на эскроу-счетах;

• Застройщик дает до 5 лет гарантии на исправление недочетов в квартире;

• В случае задержки сдачи дома девелопер обязан выплатить компенсацию;

• Еще не существующая квартира, купленная по ДДУ, уже регистрируется в Росреестре и официально становится вашей собственностью.