Альтернативная продажа квартиры: как продать квартиру и купить другую

У каждого собственника разные причины для продажи недвижимости. Продавец жилья, если он не имеет юридического образования, не риэлтор или брокер по недвижимости, не знает нюансов процесса. Тем более, если надо продать и купить квартиру одновременно.

При альтернативной продаже квартиры нужно выполнить требования всех сторон по сделке купли-продажи, подготовить пакет документов и уложиться в сроки. Такая процедура сложна и может занять несколько месяцев. Ниже — о тонкостях проведения подобных сделок и о том, как можно ускорить и облегчить процесс.

Еще 3—5 лет назад это было почти невозможно сделать. Покупателям приходилось искать наличные средства и вносить их от имени продавца. Затем ждать закладную от банка и снимать обременение в Росреестре. Только после этого договор купли-продажи регистрировали.

Порой такая сделка с недвижимостью затягивалась до 3 месяцев. Продавец мог увеличить стоимость из-за ухудшения экономической ситуации или не снимал залог после получения денег. В кризис 2008—2010 годов цены росли еженедельно. Продавцы не спешили расставаться с жильем. Буквально в течение пары недель вырученные средства теряли в цене в 2 раза и приобрести другой объект уже не было возможности. Не помогало даже открытие аккредитива, чтобы обезопасить стороны.

В 2023 году альтернативная сделка проходит по отлаженному порядку. Банки перекредитовывают собственников ипотечной квартиры, накладывая обременение в свою пользу. Покупателям не нужно искать сумму оставшегося кредита, чтобы погасить долг продавца. Собственник же подыскивает себе другую квартиру у физического или юридического лица. Весь процесс занимает то же время, что и при свободной продаже. То есть ипотечную квартиру сейчас легко можно продать при альтернативном варианте.

1. Продавец определяется с ценой жилья самостоятельно или с привлечением риэлторов. Подготавливает пакет документов для перехода права собственности.

2. Подбирает вариант для следующей покупки от физ. лица или компании-застройщика. Кстати, если у девелопера работает программа трейд-ин по обмену старого жилья на новое, временные и денежные затраты сократятся.

3. Находит покупателя.

4. Заключает предварительные договоры на продажу своей квартиры и покупку следующей. В них должны быть указаны: 

• Стороны сделки;
• Описание объекта;
• Стоимость;
• Сумма внесенного аванса или залога;
• Каким образом будет происходить процедура расчета: за наличные, с привлечением кредита или открытием аккредитивного счета;
• Сроки расчета;
• Ответственность сторон за невыполнение условий договора.

5. После подготовки полного пакета документов стороны заключают основные договоры купли-продажи, которые отражают те же условия, что и предварительные, но с добавлением сведений о зарегистрированных лицах и сроке освобождения жилого помещения. А также условий раскрытия аккредитива, если стороны договорились об открытии такого счета.

6. После этого происходит регистрация перехода права собственности и основная оплата. В случае, если покупка была совершена с использованием ипотеки, то одновременно с регистрацией права собственности на покупателя в ЕГРН вносится запись о залоге на квартиру в пользу банка.

7. Последний этап — передача ключей и помещения по акту приема-передачи. Этот документ опционален: можно указать в ДКП, что актом считается основной договор.

Помимо сделки купли-продажи, альтернативной может являться и обмен одного объекта на другой. Если стоимость обоих равна, то обмен безденежный, то есть равноценный. При разнице в цене одна из сторон производит доплату. Эти условия отражаются в ДКП.

Плюсы:

1. Квартира — это первоначальный капитал для покупки последующей. Не придется долго копить нужную сумму. В случае размена большей площади на меньшую продавец получает доплату.
2. Если сделка проходит по равнозначному договору мены, сторонам не нужны будут дополнительные денежные средства.
3. Участники могут договориться об удобных для каждого участника сроках переезда;
4. В некоторых случаях удается договориться о проживании до срока сдачи дома и сэкономить на найме жилья.

Минусы:

1. Для покупателя — поиск продавцом другого жилья может затянуться на неопределенный срок. Когда в цепочке следующие варианты реализуются не прямой продажей, первый покупатель оказывается в невыгодной позиции, ожидая завершения всех сделок, а последний продавец может долго не получать денег.
2. Вся последовательность может развалиться из-за одного звена. Хорошо, если оно заменимо. Но в этом случае есть вероятность, что кому-то из участников придется поступиться стоимостью и сроками ожидания.

Оплата при купле-продаже с привлечением ипотечных средств производится исключительно в безналичной форме. Первоначальный взнос тоже перечисляется электронно. Расчеты наличными средствами с передачей их из рук в руки при сделках с недвижимостью сейчас почти не используются. Для этого существует форма расчетов, где оплата происходит через аккредитив.

Это специальный счет, на открытие которого покупатель заключает договор с банком. Кредитор зачисляет на него деньги покупателя, предназначенные для расчетов с продавцом. Суть аккредитива в том, что такой счет будет раскрыт и продавец сможет воспользоваться денежными средствами только после перехода права на имя покупателя.

Банк при такой системе оплаты выступает гарантом безопасности сделки, продавец уверен, что расчет точно произойдет, а покупатель защищен в случае, если сделку не зарегистрируют.

При отчуждении имущества согласно НК РФ собственник жилья обязан заплатить налог в размере 13% от полученного дохода. Альтернативные сделки не исключение — для них действуют те же правила, что и для свободной продажи. 

В каких ситуациях государство потребует уплаты налога на доходы физических лиц?

1. Продавец владел недвижимостью, полученной в порядке дарения и наследства, менее 3 лет. Трехлетний срок действует и если это единственное жилье собственника.
2. В остальных случаях срок владения объектом составляет 5 лет.

После продажи недвижимости в пределах этого срока возникнет обязанность предоставить в налоговую службу декларацию 3-НДФЛ о полученном доходе. Но не в год покупки, а до 30 апреля следующего года. 

Чтобы снизить расходы на налог, у собственника есть возможность получить налоговый вычет. Такая процедура регулируется налоговым кодексом РФ.

Предлагаемые программы обмена имеющегося у покупателя жилья на квартиры в новостройке выгодны обеим сторонам — как застройщику, так и покупателю квартиры. При участии в обменных сделках есть свои плюсы и минусы.

Преимущества покупки квартиры с применением трейд-ин:

• Клиенту не приходится годами копить на будущее жилье. Имеющееся может стать весомым вкладом и перекрыть бОльшую часть стоимости нового.
• Продажей старой квартиры занимается брокер застройщика. Это экономит время и средства на привлечение сторонних агентств.
• Можно забронировать приглянувшийся объект с фиксацией цены на срок до 1,5 месяцев.
• Организация может предоставить время для проживания в прежней квартире до въезда в новую.
• Условия участия в этой программе обговариваются с каждым участником долевого строительства (или с каждой стороной договора купли-продажи, если объект — готовая квартира).

Как работает трейд-ин программа компании?

1. После выбора покупателем варианта в новостройке менеджеры ставят на квартиру бронь и фиксируют стоимость на срок до полутора месяцев.
2. В течение 2-х дней проводится бесплатная оценка обмениваемого помещения. Трейд-ин квартиры в ипотеке возможен даже при имеющемся обременении в пользу банка.
3. Компания выкупает квартиру. Если средств достаточно, они покроют стоимость новой. При необходимости доплаты брокер поможет оформить новую ипотеку.
4. Стороны подписывают договор долевого участия в строительстве, где обозначаются условия покупки.
5. Если клиенту требуется время, чтобы пожить до сдачи дома, значит, будет реализована и такая возможность.
6. Покупатель дожидается сдачи объекта в эксплуатацию, подписывает акт приема-передачи и регистрирует право собственности на объект.

Выгода приобретения у застройщика по программе трейд-ин очевидна. Она снижает риски альтернативных сделок, экономит время, средства и нервы при отчуждении недвижимости и покупке объекта в новостройке.