Совместная или долевая собственность: советы по покупке

Любая недвижимость: квартира, дом, земельный участок — может принадлежать одновременно нескольким людям. Причем владеть ею они могут совместно или в долях. На первый взгляд, разницы нет: предполагается, что собственников более одного. Но отличия имеются, и особое значение они приобретают при покупке и продаже недвижимости.

Так в чем разница между этими видами собственности?

Общая совместная собственность — это совместное владение недвижимостью двумя и более лицами, причем индивидуальные доли на них не выделены. Ответственность за ремонт и поддержания жилья в порядке, требование для всех них к оплате коммунальных услуг и налогов одинаковы.

Чаще всего данная форма собственности наступает при приобретении квартиры в браке. По закону любое такое имущество считается совместной собственностью супругов и в случае развода подлежит разделу пополам. Причем в правоустанавливающих документах на недвижимость может значиться как один, так и несколько собственников. Исключения:

• Иные условия владения жильем прописаны в брачном контракте;
• На покупку были направлены средства, полученные в подарок или за счет реализации добрачного имущества одного из супругов. Но этот факт должен быть подтвержден документами.

Также квартиры, которые один из супругов получил в наследство, подарок или приобрел до свадьбы, остаются в его единоличной собственности.

При совместной собственности все его владельцы имеют равные права на распоряжение имуществом. Если возникает необходимость продать, сдать в аренду или заложить квартиру, действовать они должны сообща.

Преимущества совместного владения недвижимостью:

• Расходы на содержание жилья оплачиваются поровну всеми собственниками;
• Также в равных долях оплачиваются и налоги на имущество;
• На налоговый вычет при покупке в равных долях имеют право все собственники. Таким образом можно получить сумму к возврату больше;
• В случае, когда у одного из собственников возникают долговые или прочие обязательства, на недвижимость не могут наложить арест или изъять ее.

Недостатки такой формы собственности:

• Производить какие-либо действия с жильем можно только с разрешения других собственников;
• Если в числе владельцев есть дети до 18 лет, то для сделки потребуется разрешение службы опеки;
• Если жилье сдается, то прибыль от аренды должна делиться на всех.

Режим совместной собственности не создает особых препятствий для всех видов сделок с недвижимостью. Как купить квартиру в браке, мы уже рассказывали. Но как быть, если совместное жилье необходимо продать? 

Сначала надо удостовериться, что объект недвижимости — действительно совместная собственность супругов. Для этого требуется сравнить даты регистрации супружеского союза и оформления собственности на жилье. Первую можно посмотреть в паспортах или брачном свидетельстве, вторую — в выписке из Росреестра. 

Необходимо изучить документы, послужившие основанием возникновения собственности у продавцов. Также следует выяснить, не был ли заключен брачный контракт. 

Для сделки потребуются:

• документы собственников;
• выписка из ЕГРН;
• квитанция об уплате госпошлины за регистрационные действия;
• при подписании договора только одним из собственников — от остальных нужны согласия, заверенные нотариально;
• договор купли-продажи, также желательно заключенный в присутствии нотариуса.

После подписания договора документы необходимо передать для регистрации в Росреестре напрямую или через МФЦ. 

Общая долевая собственность — это вариант владения недвижимостью, при котором всем собственникам выделены их конкретные доли. Они могут быть неравнозначными: один, например, владеет 3/4, а другой — 1/4. При этом в долю входит не только жилая, но и общая площадь квартиры. Зачастую выделить долю в натуре невозможно. Для данной процедуры требуется организовать отдельный вход и обустроить в помещении индивидуальный санузел и кухню. Впрочем, в частных загородных домах, например, разделить долевое жилье вполне реально.

Собственники должны соразмерно своим долям содержать имущество, находящееся в общей долевой собственности. Но они могут договориться об иных условиях. Чаще всего владельцы долей — это члены одной семьи, поэтому вопрос решается без проблем. Но если возникают разногласия и решить полюбовно их не получается, то придется обращаться в суд.

Преимущества долевой собственности:

• Владельцы долей могут распоряжаться ими без согласования с другими собственниками. Ее можно подарить, передать по наследству, продать. Правда, в последнем случае преимущественное право выкупа будет у других владельцев долей.
• У каждого владельца имеется свое свидетельство о собственности.
• Собственники не несут ответственности за взыскания или денежные обязательства других владельцев долей, изъять всю квартиру у них нельзя.

Недостатки долевой собственности:

• Поскольку доля чаще всего не может быть выделена в натуре, то и пользоваться ей в полной мере затруднительно.
• Владелец имеет право продать свою долю посторонним людям, если другие собственники не захотят ее выкупать. Также она может быть реализована за долги.

Когда один из владельцев недвижимости нарушает права собственников общей долевой собственности, решать вопросы придется через суд.

Долевая собственность на квартиру позволяет владельцам долей совершать с ними любые операции, в том числе и продавать. 

Приобретение находящейся в долевой собственности квартиры целиком — это простая и безопасная сделка. Важно, чтобы при ней присутствовали все собственники долей. Те, кто присутствовать не может, должны выписать доверенность на другого совладельца жилья и заверить ее у нотариуса.

Сложнее купить долю в квартире: это связано с большими рисками.

Порядок действий при покупке доли:

1. Запросить выписку из Росреестра, в которой отображено количество долей и их размеры.
2. Затребовать у продавца письменное подтверждение, что он уведомлял других владельцев долей о предстоящей продаже, а также их отказы от выкупа доли.
3. Подготовить паспорта продавца и покупателя. 
4. Подписать договор покупки и оплатить госпошлину.
5. Предоставить документы на оформление в многофункциональный центр или отделение Росреестра.

Главное — убедиться, что собственник доли предварительно предложил ее выкупить другим совладельцам недвижимости, причем за ту же цену, по которой он продает ее сейчас. Если этого сделано не было, то сделка может быть оспорена.