Что такое переуступка квартиры в новостройке

Квартиры самых востребованных форматов и с лучшими планировками обычно раскупаются еще на начальной стадии строительства дома. Если покупатель не успел приобрести понравившийся вариант у застройщика, он может это сделать у тех, кто оформил сделку на стадии старта продаж. Это называется переуступка прав на квартиру в новостройке. 

Что это за вид сделки, какие особенности, преимущества и недостатки у него имеются — расскажем в этой статье. 

Что такое переуступка при покупке квартиры? Это сделка с недвижимостью в строящемся доме. Здесь продавцом выступает не застройщик, а частное или юридическое лицо, которое ранее приобрело жилье в данной новостройке. Продажа по переуступке возможна только в том случае, если квартира была куплена по договору долевого участия, и дольщик еще не подписал с застройщиком акт приема-передачи жилья.

При переуступке покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на нее. Фактически к нему переходят все права и обязанности дольщика, включая оплату по кредиту банку или рассрочки застройщику.

В юридическом поле договор уступки права требования именуется цессией, продавец — цедентом, а покупатель — цессионарием.

Как правило, цедентом выступают:

1. Инвесторы, которые изначально скупают наиболее ликвидные квартиры с целью их дальнейшей перепродажи. За время строительства стоимость жилья возрастает, и продавец получает прибыль. Чем выше готовность дома — тем больше может заработать инвестор. В качестве инвесторов могут выступать физические или юридические лица.
2. Подрядные организации, которые получили от застройщика пул квартир в качестве платы за их услуги. Как правило, организации стремятся реализовать недвижимость как можно быстрее, чтобы получить «живые» деньги.
3. Частные лица, которые продают квартиры по личным причинам. Например, из-за переезда в другой регион, невозможности оплачивать ипотеку или в результате изменений в семейной жизни.

То есть, договор уступки права требования, если говорить простыми словами — передача прав и обязанностей от дольщика другому лицу. Объектом продажи выступают права на недостроенную квартиру. Непосредственно квартиру покупатель сможет получить после сдачи дома.

Плюсы переуступки:

1. Возможность приобрести недвижимость в доме, где в свободной продаже почти не осталось квартир. Чем выше готовность дома — тем больше вероятность, что застройщик может предложить только многокомнатные варианты, а также квартиры на крайних этажах или с неудачными планировками.
2. Более доступная цена. Как правило, при переуступке продавец ставит цену ниже, чем застройщик, примерно на 10—15%. Также такая квартира будет дешевле новой вторички.
3. Ниже риски. Обычно договор уступки заключается на высокой стадии готовности дома, поэтому риск недостроя минимален. При этом квартира еще не сдана, значит, в ней нет скрытых собственников и зарегистрированных посторонних лиц.
4. В определенной мере покупка квартиры по переуступке — это инвестиция, ведь после ввода дома в эксплуатацию недвижимость еще вырастет в цене.

У переуступки есть и свои минусы:

1. Поскольку цессия допустима со строящимся жильем, всегда остается риск недостроя. Поэтому важно выбирать недвижимость от проверенного застройщика.
2. Хотя дом еще не сдан, такая сделка является вторичной. Поэтому возможно, что ранее квартира уже была продана по переуступке, и в ходе той сделки были нарушены чьи-то права. Например, несовершеннолетних собственников или супругов. Чтобы этого избежать, важно досконально проверять документы.
3. Застройщик может не дать добро на проведение сделки. Часто таким грешат компании, чьи объекты не пользуются спросом и где есть много непроданных квартир.
4. Если квартира ипотечная, сделка может быть не одобрена банком. Например, если он сочтет покупателя неблагонадежным заемщиком.

1. На квартиру может быть наложено обременение. Например, если у продавца есть задолженности по ипотеке перед банком или рассрочке перед застройщиком. Важно убедиться, что до оформления переуступки долги погашены. Как вариант, долг может перейти к покупателю при условии снижения цены на размер задолженности. Это обязательно нужно отобразить в договоре. Также можно заключить соглашение и заверить его у нотариуса, что долги обязуется погасить продавец.
2. Если при покупке от застройщика цедент использовал в качестве частичной оплаты средства материнского капитала. Поскольку госсубсидия потрачена, а квартиры у цедента в итоге не остается, соцфонд может признать такую сделку мошеннической. Поэтому от подобной покупки лучше отказаться.
3. Оформление переуступки — дело не одного дня. И если за это время дом будет сдан, а продавец подпишет акт приема-передачи жилья, то сделка будет признана недействительной. Иногда такой акт застройщик может подписать в одностороннем порядке: например, когда покупатель не явился в обозначенные сроки на процедуру передачи и долгое время не выходит на связь. Также такое возможно, когда сам договор является актом приема-передачи жилья. Поэтому перед сделкой важно внимательно изучить документы.

Перенос сроков строительства или заморозка работ также могут стать серьезной проблемой. Чтобы не оказаться в ситуации, когда ждать квартиру придется дольше обещанного, важно выбирать надежного застройщика. 

По переуступке можно купить квартиру в любой новостройке, которая еще не сдана. При этом дом может находиться как на этапе котлована, так и быть практически готовым. Если дом не сдан и акт на приемку квартиры не подписан, то заключить договор цессии реально. Но преградой к совершению сделки могут стать:

1. Отказ застройщика. Запрет на переуступку должен быть прописан в ДДУ. Если такого пункта нет, то цессия возможна. Но за подобную услугу некоторые застройщики взимают плату, которая может достигать нескольких десятков тысяч рублей. Обычно отказывают в переуступке те компании, чьи объекты не пользуются спросом: они заинтересованы распродать остатки.
2. Ипотека, если банк откажется переоформить кредит на другое лицо. Согласие на уступку прав по кредитному договору — обязательное условие при цессии. Проблема может быть решена, если продавец погасит задолженность перед банком до момента оформления сделки.

Перед оформлением переуступки важно уточнить у продавца наличие ДДУ: цессия возможна только в том случае, если квартира была приобретена по долевому участию. Кроме того, в самом договоре должна быть прописана возможность переуступки: некоторые застройщики изначально ее не допускают.

Также необходимо проверить надежность застройщика: изучить проектную документацию, разрешение на строительство, репутацию компании. Если нареканий нет, то можно приступать к подготовке документов.

От продавца потребуются:

• документ, удостоверяющий личность;

• зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия, подтвердить факт регистрации поможет выписка из ЕГРН;

• акт сверки с застройщиком, подтверждающий отсутствие задолженностей в оплате;

• если квартира куплена в браке — то нужно нотариально заверенное согласие на сделку от супруга;

• при наличии в числе собственников несовершеннолетних детей — согласие органов опеки. Также дополнительно стоит запросить выписку об остатке маткапитала, чтобы убедиться, что он не был задействован при покупке квартиры;

• если в ДДУ есть пункт о необходимости получить согласие застройщика на цессию — то необходимо это согласие;

• при покупке ипотечной квартиры — согласие кредитного учреждения на сделку.

Покупателю также нужно подготовить:

• паспорт;

• согласие супруга, если сделка осуществляется в браке;

• документы для оформления ипотеки, если планируется брать кредит на жилье.

Когда документы собраны, необходимо подготовить договор о переуступке. В нем обязательно нужно прописать данные продавца и покупателя, сведения об объекте недвижимости, порядок расчетов, стоимость квартиры. Договор можно составить в простой письменной форме, но лучше сделать это через нотариальную контору.

Покупатель должен открыть счет или арендовать банковскую ячейку и внести сумму по договору. Можно оформить ипотеку, но при этом воспользоваться льготными программами не получится. Также покупателю необходимо переоформить на себя эскроу-счет, при помощи которого цедент покупал квартиру у застройщика.

Когда деньги внесены, стороны подписывают договор и передают его на регистрацию в Росреестр. Подать документы можно в отделении МФЦ. Потребуется оплатить госпошлину: ее размер сейчас составляет 350 рублей. Другие расходы — это оплата услуг нотариуса, если договор был заверен специалистом, и оплата за переоформление документов застройщиком. Фиксированных сумм здесь нет.

Квартира по переуступке — это выгодная покупка. Оформить такую сделку в целом не сложнее, чем покупку жилья у застройщика. Иногда только благодаря цессии можно стать обладателем квартиры своей мечты.